Cuando abres el periódico es fácil leer que el mercado inmobiliario vuelve a crecer y revalorizarse. Una de las últimas estadísticas publicadas habla de una revalorización del 7,5% de la vivienda en lo que llevamos de 2016. Muchos inversores se sentirán algo escépticos sobre las inversiones en el mercado inmobiliario, viendo lo ocurrido en el 2008 cuando muchos de los inmuebles perdieron un 50% de valor, pero tenemos que diferenciar las malas prácticas pasadas de las nuevas oportunidades de inversión. Gracias al fenómeno Fintech ahora podremos invertir en viviendas, locales u oficinas desde 50€ y con bastante seguridad para nuestros ahorros.

¿Cómo funciona este tipo de inversión?

El crowdfunding en Real Estate hace referencia a la compra de activos inmobiliarios uniendo el capital de varios socios. Seguro que te has planteado juntarte con familiares o amigos y comprar un piso entre todos. Pues esto es lo mismo, pero te juntarás con cientos de socios desconocidos gestionado a través de una plataforma. Puedes adquirir una vivienda de 100.000€ uniendo a 1.000 socios que aporten 100€ de media cada uno. En este caso se constituye una sociedad para la compra de la vivienda y tu tendrás una pequeña participación de la sociedad. La plataforma de crowdfunding se encargará de todo a cambio de una comisión.

¿Porqué me gusta este estilo de inversión en el mercado inmobiliario?

Creo que este sistema de inversión tiene infinitas ventajas respecto a la inversión tradicional, muchas de ellas evidentes:

  1. Capital inicial reducido: Para adquirir cualquier tipo de vivienda, como mínimo, tendrás que aportar un 20% del importe (para el 80% restante podrías pedir una hipoteca). A esto tendrías que añadirle un 10-15% de gastos (notarios, IVA, etc…). Gracias a este tipo de plataformas podrás invertir desde tan sólo 50€ (algunas pedirán mínimo 500€/1000€).
  2. Inversión «asegurada» por un activo: Como diría Warren Buffett, los préstamos son «promesas» que unas veces se cumplen y otras no. Al adquirir una vivienda o local se supone que estás adquiriendo un activo físico con un valor que no deberías perder. Aquí es donde podríamos volver a recordar lo que ocurrió en la crisis del 2008. Sin embargo, en estas plataformas invertiremos en activos en capitales de grandes ciudades, seleccionados por buenos profesionales, no en viviendas en vigésimo-quinta línea de costa con 7 campos de golf «en proyecto».
  3. Diversificación de la inversión: Al poder invertir desde 50€, aunque fueses de los afortunados que pudiese adquirir una segunda vivienda para invertir, ¿porqué no diversificar el capital entre distintos activos?. Con estas plataformas podrás invertir 500€ en un local comercial en Madrid, 1000€ en una vivienda en Barcelona, … De esta manera, reduciremos posibles riesgos.
  4. Ahorro de tiempo y trámites: Para adquirir una vivienda necesitarás varios meses de búsqueda y mucho trámite y papeleo. Con estas plataformas se acabó. Se encargan de todo. A cambio, se llevarán distintas comisiones (10% de ingresos del alquiler, 3% de importe de venta,…)

¿Qué rentabilidades puedo esperar?

En estas plataformas hay distintas oportunidades de inversión: Comprar, reformar y vender, alquiler a largo plazo, viviendas, locales comerciales, a 12 meses, a 60 meses,…

En función del tipo de operación obtendrás distintas rentabilidades. La rentabilidad total de la operación será una suma de distintos factores:

  • Compra de vivienda por debajo de su valor
  • Rentabilidad obtenida por un proceso de reforma
  • Revalorización anual en caso de mantener la vivienda por un periodo de varios años
  • Ingresos por alquiler del inmueble

Por poner un par de ejemplos reales:

  • Comprar una vivienda un 20% por debajo de precio de mercado, reformar, y vender en 12 meses. Una vez pagados gastos, comisiones, impuestos, etc podríamos obtener un 6%-8% neto.
  • Si le añades a este tipo de operación, un periodo de alquiler, podríamos obtener un 3% adicional neto por este alquiler
  • Por mantener esta vivienda unos años en nuestro portfolio de activos, hay que sumar una revalorización anual (3%-5% en estos momentos)

En resumen, para las operaciones más rápidas podemos esperar unas rentabilidades netas del 6-8% anual. Para las inversiones más largas, que requieren cierta inmovilización de capital (como un depósito a 3/5 años) podremos esperar entre un 8%-12% anual de rentabilidad neta.

¿A qué plataformas tenemos acceso desde España?

Housers

Pionera en el mercado español. Actualmente dispone de 30.000 usuarios y 15 millones de euros invertidos en más de 40 inmuebles. A su favor: plataforma intuitiva, muy transparente con mucha información disponible en cada oportunidad de inversión, oportunidades diversificadas (distintas provincias, vivienda vs local comercial, periodos de 12 a 60 meses,…), oportunidades de inversión desde 50€, volumen de oportunidades suficiente,… En contra: han estado muchos meses anunciando un mercado secundario donde poder vender tus participaciones (tendrías la posibilidad finalizar tu inversión antes de los 12/60 meses y disponer de mayor liquidez). Esta opción sigue retrasada o ha desaparecido. Así que de momento, esta inversión debemos considerarla como un depósito a largo plazo. En realidad los plazos de Housers son estimaciones, lo que marcará el momento de venta es la rentabilidad objetivo. Si se alcanza la rentabilidad objetivo antes de tiempo, se procederá a venta del inmueble y la liquidación de la sociedad. Actualmente uno de mis inmuebles ha alcanzado el objetivo de venta y hemos recibido una oferta de compra, así que en menos de 6 meses se ha activado el procedimiento de desinversión. También dispongo de varios inmuebles alquilados a 36/60 meses que abonan sus dividendos mes a mes.

Aunque hablaremos más de Housers en otro post, os dejo un link para que ganéis 25€ adicionales cuando hagáis vuestra primera inversión. Podéis registraros desde este link para obtener estos ingresos extras.

 

housers

Inveslar

Otra de las opciones más interesantes. Aunque es más novata que Housers está haciendo las cosas bien. Está mas centrada en el mercado inmobiliario de Cataluña (sus dueños son expertos inmobiliarios en la zona). A favor: Igual que Housers, dispone de oportunidades desde 100€, variedad de periodos de inversión de 12/60 meses, etc. En contra: algunas de las oportunidades más rápidas, de 12 meses, exigen una inversión mínima de 3000€. Esperemos que este importe pueda ser más asequible en un futuro. Como he indicado anteriormente, por mucho capital que dispongas, considero que la diversificación una gran ventaja en este sector. Prefiero invertir 1000€ en 3 viviendas, que 3000€ en 1 vivienda.

También hablaremos de Inveslar más adelante.

inveslar

Otras opciones en España

Destacaría Privalore e Invesreal. Aún no he podido experimentar con estas plataformas, pero en este blog no queremos dejarnos a nadie y evaluaremos todas objetivamente más adelante. En un primer vistazo rápido ofrecen oportunidades muy interesantes.

 

privalore

invesreal

Opciones internacionales

Como ocurre con las plataformas de P2P-lending, en España vamos a la cola en Real Estate Crowdfunding. En UK y USA estas plataformas generan cientos de millones al mes. Como hemos visto, Housers que es la número 1 en España solo acumula 15 millones € en aproximadamente 1 año.

Tenemos numerosas opciones internacionales y tengo inversiones en algunas plataformas extrajeras: Crowdestate, Brickvest, Estategurú,… Sin embargo, por el momento, recomiendo empezar por el mercado nacional en las plataformas que he comentado y más adelante analizaremos las plataformas internacionales.

 

En los próximos post hablaremos de las distintas opciones para invertir en Start-ups y de nuevas plataformas de P2P-lending, adicionalmente a las ya comentadas.

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